住宅の購入検討中の方は要チェック！住宅ローンの金利タイプや借り入れ方法・注意点

まとまった資金がなくても、マイホームの購入を支援してくれるのが、住宅ローンです。金融機関では、さまざまな住宅ローン商品が用意されており、どれを選ぼうか迷われている方も多いのではないでしょうか。

そこで、自分に適した住宅ローンを選ぶときのポイントをまとめました。金利タイプの違いや、借り入れる際の注意点などもご紹介します。

□住宅ローンの金利タイプにはどんなタイプがあるのか？

住宅ローンを金利のタイプで分けると、「全期間固定型」「変動金利型」「固定期間選択型」の大きく3種類があります。トータルの返済額に大きな差が出ることもありますから、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

＊全期間固定型

全期間固定型は、借入期間中の金利が固定されているタイプの住宅ローンです。代表的なものに、フラット35があります。金利が変動しないため、借り入れする際に返済額も月々の支払額も決まります。

収入が安定しない人や、金利上昇による返済額の増加を避けたい人などに適した住宅ローンといえるでしょう。

●メリット

・金利上昇による返済額の増加がない。

・借入時に返済額が決まるため、返済計画を立てやすい。

●デメリット

・他の住宅ローンと比べて、金利は高く設定されている。

・市場金利が低下しても、金利は下がらない。

＊変動金利型

市場金利の変化に合わせて、住宅ローンの金利も変動する住宅ローンです。金利はリアルタイムで変動するのではなく、5年ごとに見直すのが一般的です。また、市場金利が大幅に上昇しても、それまでの返済額の125％を超えないよう上限が設定されています。

返済額は借入期間中に何度も変わりますから、その変化に対応できるだけの収入がある人や、借入額の少ない人などに向いています。

●メリット

・全期間固定型より、金利は低く設定されている。

・低金利が続けば、返済額をもっとも抑えられるタイプの住宅ローン商品。

●デメリット

・金利上昇リスクがあり、返済額が増加する可能性がある。

・トータルの返済額も変化するため、返済計画を立てにくい。

＊固定期間選択型

固定金利型と変動金利型を組み合わせたタイプが、固定期間選択型の住宅ローンです。契約時は固定金利でスタート。3年、5年など固定金利の期間を契約者が選べます。期間が終了すると、固定金利型か変動金利型を選べますが、固定金利型を選ぶ場合には、そのときの金利が適用されるため金利が上昇することもあります。また、変動金利型を選ぶ場合も「125％ルール」が適用されないため、金利上昇リスクには注意が必要です。

こまめに繰り上げ返済ができる人など、返済額を減らす工夫ができればリスクを最小限に抑えられるでしょう。

●メリット

・全期間固定型より金利は低く設定されていることが多い。

・固定金利の期間内は金利上昇リスクがなく、当面の返済計画を立てやすい

●デメリット

・固定期間終了後に、金利が上昇する可能性がある。

・金利上昇により返済額が増加すると、返済計画の立て直しが必要。

□住宅ローンの借入先の選択肢

住宅ローンの借入先は、銀行などの金融機関（民間ローン）のほかにも、住宅金融支援機構が中心となって提供する「フラット35」や、勤務先の企業が福利厚生の一環として提供する「財形住宅融資」などもあります。それぞれの特徴を紹介します。

＊民間ローン

銀行や信販会社、生命保険会社などが提供する住宅ローンです。

民間ローンの特徴は、種類が豊富なこと。各社オリジナルの商品も用意しており、金利や返済期間、借入限度額、手数料なども異なります。多くの選択肢から自分に適した住宅ローン選びたい方には、民間ローンが向いているでしょう。

なお、借り入れする際の審査は、比較的に厳しいことも民間ローンの特徴です。勤続年数の短い方、フリーランスをはじめ収入が不安定な方などは、審査に通らない可能性もあります。

●メリット

・種類が多いので、自分に適した住宅ローンを選びやすい。

・金利優遇サービスも充実しており、返済額を抑えることも可能。

●デメリット

・一般的に審査が厳しいといわれ、ローンを利用できないこともある

・保証料や手数料が高い会社もある。

＊フラット35

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構は国の機関ですから、契約は銀行や信販会社などの金融機関で行います。

民間ローンほど審査が厳しくなく、収入と建物に関する条件をクリアできれば利用が可能。勤続年数の短い方や収入が安定しない方などに、人気のある住宅ローンです。

●メリット

・比較的に審査が厳しくなく、自営業や契約社員など雇用形態を問わず申し込める

・保証料や繰り上げ返済時の手数料は無料。保証人も不要。

●デメリット

・全期間固定金利のため、民間ローンの変動金利型商品より金利が高い。

・融資率（借入額の割合）が9割を超えると、金利はさらに高くなる。

＊財形住宅融資

勤務先の企業を通して申し込む住宅ローンです。福利厚生の一環として用意されており、財形貯蓄を1年以上行っている、残高が50万円以上あるなど、一定の条件を満たす社員のみが利用できます。

財形住宅融資の金利は、全期間固定金利です。ただし、5年後ごとに見直されますから、金利が上昇すると返済額もアップします。また、借入可能額は、財形貯蓄残高の10倍までとなっており、上限は4,000万円です。

●メリット

・5年固定金利型としては、民間ローンより金利が低い。

・保証料や手数料は無料。

●デメリット

・会社に制度がなければ利用できない。

・団体信用生命保険への加入は任意で、加入する場合、保険料は自己負担。

□住宅ローンの借り入れ方法の種類と注意点

一般的に住宅ローンは、一軒の建物に対して債務者は一人という契約内容がほとんどです。しかし、収入が少ないなどの理由でローンが利用できない場合、配偶者や親などと一緒に借り入れできる契約方法もあります。夫婦で返済する「ペアローン」や「連帯債務」などが、代表例でしょう。

このような契約方法の特徴と、利用する際の注意点をまとめました。

＊ペアローン

一軒の建物に対し、夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを利用して返済する契約方法です。共働きの夫婦などが利用するもので、二人の収入を合算することで借入額を増やせることがペアローンのメリットです。また、住宅ローン控除もそれぞれ受けられますから節税効果が高いといったメリットもあります。

なお、ペアローンは二人がそれぞれ契約を結ぶため、契約時に必要な印紙代や手数料などの諸費用が2倍になります。また、産休や子育て期間など妻の収入が減っても月々の支払額は変わりませんから、夫の支払い負担が一時的に重くなることも注意点が必要です。

＊連帯債務

債務者と連帯債務者が連名で契約するのが、連帯債務です。一般的には、夫が債務者、妻が連帯債務者というケースが多く見られます。

ペアローンと同じく審査は二人とも必要で、連帯債務者の収入を合算できるため、借入額を増やせます。また、連帯債務者にも住宅ローン控除が適用されるのも、ペアローンと同じです。ペアローンとの違いは、契約は債務者のみの1契約であること。そのため、諸費用も1契約分で済みます。

なお、連帯債務で契約できる金融機関は限られ、選択肢が少ないことがデメリットです。また、団体信用生命保険に連帯債務者は加入ができないケースもありますから、契約前に確認しましょう。

＊連帯保証

連帯保証人を立てて、債務者が契約する方法です。審査は債務者のみで、連帯保証人の審査はありません。また、返済も原則、債務者一人で行うのが連帯債務と異なる点です。

ただし、万一、債務者が返済できなくなった場合、連帯保証人に返済義務が生じます。なお、債務者が亡くなったなど団体信用生命保険が適用される場合は、連帯保証人が返済を行う必要はありません。

□まとめ

多くの住宅ローンから自分に適した商品を選ぶのは、意外と大変な作業です。しかし、選び方を間違えると、トータルの返済額が高くなったり、返済計画が狂ったりと、住み始めてからの生活が不安定になるリスクもあります。

無理のない返済計画を立てるうえでも、それぞれの商品の特徴を理解し、もっとも適した住宅ローンを選ぶことが大切です。

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