建ぺい率とは何か、その制度内容やお得な情報を教えます！
投稿日：2023年01月12日
住宅を建てるなら、理想の間取りやデザインに仕上げたいですよね。
そこで、重要なのが建ぺい率です。
建ぺい率というワードに聞き馴染みがある人は少ないでしょう。
今回は、住宅を建てる際に大切な建ぺい率について詳しくお話しします。
□建ぺい率とは何か？
建ぺい率とは、建物が立つ面積に対する建物が実際に立っている底辺面積の割合です。
簡単にイメージすると、建物を上から見てその土地の何割を占めているか分かる建物の土地に対する面積のことです。
土地や地域によって建ぺい率の上限が決まっています。
同じ広さの土地でも建てられる面積が異なるのです。
建ぺい率が大きければ、建物に使える面積も比例して大きくなります。
しかし、その場合、近所の家も敷地いっぱいに建てる可能性があります。
そうなると、日当たりの良さやゆとりが無くなるでしょう。
逆に建ぺい率が小さいと、理想の広さの家を建てるための広い土地が必要です。
そうすると、土地代が高くなってしまうでしょう。
建ぺい率は大きい方が良い、小さい方が良いというわけではありません。
コストと住みやすさのバランスが大切です。
補足ですが、建ぺい率とは別に容積率というものがあります。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
延べ床面積とは、1階、2階、3階など、すべての階層の床面積を足した面積のことです。
バルコニーやロフトなどは、延べ床面積には含まれません。
このように建ぺい率や容積率について知ることは住宅を建てる上でとても大切です。
知らなかった方が多いと思いますが、ぜひこの機会に理解を深めていきましょう。
□建ぺい率の制限はどれくらい厳しい？
先述したように、建ぺい率には制限があります。
その詳しい内容を見ていきましょう。
建ぺい率に制限がある理由は、一定の空間を残して採光や通風を保ち、火災などの災害を防ぎ、快適な環境をつくるためです。
建ぺい率の制限は、各用途地域によって異なります。
この用途地域ごとにかかる建ぺい率の制限の一部例を以下にまとめてみました。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域なら、建ぺい率は30~60パーセント、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域なら50~80パーセントとされています。
また、工業地域なら、建ぺい率は50~60パーセントで、近隣商業地域なら60~80パーセント、商業地域なら、80パーセントとなっています。
そして、用途地域の指定のない区域なら、建ぺい率は30~70パーセントと決められています。
このように、建ぺい率は地域によって細かく決まっています。
せっかくプランを立てたのに建ぺい率の制限を超えていることが原因で計画が白紙に戻るのは残念です。
住宅を建てる際は自分の地域の建ぺい率がどれくらいか調べましょう。
そこから土地の広さや住宅の広さを考えるのが賢明です。
□建ぺい率が緩和されるケースを紹介！
建ぺい率の制限を受けなくて済むケースや緩和されるケースがあります。
まず、建ぺい率の制限を受けないケースとは何か、その条件を説明します。
建ぺい率が80パーセントの第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域などの用途地域で、かつ防火地域内にある耐火建築物であることです。
この場合は、建ぺい率の制限が無くなります。
民法234条で、一般的に隣地境界線から50cm離さなければならないと定められていますが、この場合は例外的に敷地を100パーセント使い、隣地境界線の隣に建てることができます。
次は建ぺい率が緩和されるケースです。
建築基準法第53条3項により、次の条件に1つでも該当するとプラス10パーセント、両方に該当していればプラス20パーセントも建ぺい率を上げることが許されます。
その2つの条件が以下です。
1つ目は、建ぺい率80パーセントの用途地域の建物以外で、防火地域内にある耐火建築物であるか、これと同等かそれ以上の延焼防止性能があると法律で定められた建物である場合、または、準防火地域内にある耐火建築物が延焼防止性能を有するものとして政令で定められている場合です。
2つ目は、特定行政庁が指定した、角地にある建物です。
角地に関しては、各自治体で規定が異なっている為、確認しましょう。
また、特定地区や都市計画による壁面線の指定がある場合も、特定行政庁の許可により建ぺい率を上げられることがあります。
敷地が防火地域にまたがる場合でも、建物が耐火建築物で敷地全部が防火地域内にあるものとみなされていれば緩和措置を受けられます。
敷地が建ぺい率の異なる用途地域にまたがる場合は、加重平均を使って建ぺい率を出します。
ここで注意してほしいのが、建ぺい率の敷地面積を計算する際に土地全体の面積が必ずしもベースになるとは限りません。
土地の一部が道路となっている場合は、道路部分の面積を除いた計算になります。
□まとめ
建ぺい率には細かい決まりがありますが、緩和措置もあります。
まずは、自分の地域の建ぺい率を調べるところから始めましょう。
他にも住宅関連で分からないことがあれば、プロである当社へご連絡下さい。
今までの経験を活かし、親身にご相談にのらせて頂きます。
ご閲覧ありがとうございます。
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