実はよくある住宅ローンの審査落ち。住宅ローン審査に通るためのポイントは？

住宅ローンを利用するには、借り入れを検討している金融機関の審査に通る必要があります。金融機関では審査基準を定めており、その基準を満たさないなどの要因で落ちることもありますから、事前に確認して対策を打つことも大切です。

では、どのような人が審査に落ちやすいのでしょうか。また、審査に通りやすくするために今すぐできる対策はあるのでしょうか。住宅ローン審査に通るためのポイントをまとめました。

□住宅ローン審査が通らなかったときにまずやること

もし住宅ローンの審査に落ちたら、その原因を探ることから始めるのが第一歩です。申込書類に不備がないか、金融機関の審査項目でマイナスとなる要件がないかなど、改めて見直しましょう。

意外と多いのが、申込書類の不備。記載した内容に間違いがあったり、仮審査と本審査の書類内容に相違があったりして、審査に落ちるケースも見られます。特に注意したいのが、「収入を多めに記載」するケース。審査に落ちないようにと申込書には多めに書いても、後で提出する源泉徴収票などで虚偽が発覚します。審査にも影響しますので、正直に書くことが重要です。

また、引越しや転職が多い方も要注意です。申込書に記載した住所や勤務先が審査時と異なると、虚偽の記載だとみなされますし、収入の安定性という点でも審査に影響を与えますから注意しましょう。

□住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由

申込書類に不備がなければ、金融機関が設ける審査基準を満たしていなかったことが考えられます。では、金融機関は申込者のどのような点を見て審査しているのでしょうか。

審査基準は金融機関によっても異なりますが、どの機関でもチェックしている共通の項目があります。国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、審査で重視している項目は以下の通りです。

＊借入時と完済時の年齢が高い

多くの金融機関では、「80歳までに完済する」ことを基準としています。50歳の人が30年を超えるローンを申し込んでも、審査に通りません。ただし、定年までに完済することを暗黙の了解で求める金融機関が多く、借入時の年齢が審査に大きな影響を与えるのです。

＊返済負担率が高い

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。たとえば、年収400万円の人が、年間返済額100万円の住宅ローンを借り入れた場合、返済負担率は25％になります。一般的に、返済負担率は25％までなら無理なく返済できるといわれます。借入額が多くなれば返済負担率も上がり、金融機関の審査が厳しくなります。なお、年間返済額には住宅ローン以外の借入金（自動車ローンやカードローンなど）も含みます。

＊信用情報に問題がある

信用情報とは、クレジットカードやローンなどの借り入れに関する情報のことです。申込内容や契約内容はもちろん、残高や滞納履歴などの情報も、住宅ローンの審査時にすべてチェックされます。この残高が多ければ住宅ローンの借入可能額が少なくなりますし、過去に滞納したことがあれば信頼性は下がり、場合によっては審査に落ちることもあります。

なお、滞納に関しては民間のカードローンだけでなく、税金や公共料金、携帯電話の代金などもチェック項目としている金融機関が多いようです。

＊担保評価が低い

住宅ローンを利用するには、購入する家に抵当権を設定する必要があります。これにより、債務者が万が一、返済できなくなった場合でも、金融機関は物件を差し押さえて競売にかけるなど債務回収に動けるようになります。その際、物件価格の決め手になるのが担保評価です。つまり、担保評価の低い家は、その評価額を超える借り入れができないのです。

特に中古物件は注意。築年数が古いと担保評価が下がりますから、借入額が減らされたり借り入れできなかったりする場合もあります。

□勤続年数・事業年数が短い

一般的に、金融機関では勤続年数3年以上を審査基準としているところが多いです。このため転職が多い人は、収入の安定性の点で審査に影響を与えます。また、自営業やフリーランスの人は、申込時に過去3期分の確定申告書か納税証明書の提出を求められますから、独立して間もない人も審査に通りにくいとされます。

このほか、契約社員やパート・アルバイトなどの雇用形態も、審査基準としている金融機関もあります。

＊健康状態が良くない

住宅ローンの契約時には、団体信用生命保険（団信）への加入を求められます。これは、債務者が亡くなったり高度障害が残ったりした場合に、債務者に代わって保険会社が残債を支払ってくれるというものです。

団体信用生命保険に加入する際には、債務者の健康状態もチェックされます。健康に不安な点があって加入できない人は、住宅ローンの審査に通らないこともあります。

□審査を通りやすくするため行えること

住宅ローンの審査に落ちても、あきらめてはいけません。落ちた原因のなかには、今からでも改善できることがあるはずです。それによって、再審査で通る可能性もあります。

ここで、今からでも見直せる審査に通りやすくするためのポイントを紹介しましょう。

＊返済期間を見直す

完済するまで安定した収入が見込める場合は審査に通りやすいですが、定年後など収入が不安定な時期が含まれると審査に通りにくくなります。完済時の年齢は定年（65歳）以下になるよう、返済期間を見直しましょう。40歳の人なら返済期間は最長でも25年、50歳であればできる限り短くなるよう資金計画を立てるのが、審査に通るポイントの一つです。

＊借入額を見直す

収入が少ない、担保評価が低いなどの理由で審査に落ちたと考えられる場合、借入額を見直すのも一手です。完済できるか、無理な返済計画になっていないかを、改めてチェックしましょう。

返済負担率を下げて、借入可能額の見直すのも良いでしょう。一般的に、無理のない返済負担率は25％までといわれます。年収400万円の方であれば、年間の返済額が100万円までです。借入額に合わせて、物件の選び直しも検討してみましょう。

＊頭金を多くする

物件の選び直しが困難な場合は、頭金を増やすという方法もあります。頭金は物件価格の2割ほどあれば、審査に通りやすいといわれます。特に40代以上の方は、貯金を蓄えるなどできるだけ資金を用意するよう努めましょう。頭金が増やすと借入額を減らせるので、返済負担が軽くなるといったメリットもあります。

30代以下の方なら、親に支援してもらうという手段もあります。親子間でも110万円を超える資金の贈与があると贈与税がかかりますが、住宅取得に関する贈与であれば最大1,500万円までなら非課税になる特例があります（2021年末までの特例です）。ぜひ相談してみましょう。

＊借り入れする金融機関を選び直す

勤続年数が短い、転職が多いなどが原因で審査に落ちたと考えられる方は、住宅ローンを借り入れる金融機関を変えるのも一手です。

たとえば、ネットバンクには勤続年数が半年から1年くらいでも利用できる住宅ローン商品もありますし、住宅金融支援機構が提供するフラット35なら勤続年数は不問です。

また、第二地方銀行や信用金庫なども、比較的に相談に乗ってくれるといわれます。安定した収入があることが条件になるとはいえ、検討する価値は十分にあるでしょう。

＊借金を減らす、滞納履歴が消えるのを待つ

自動車ローンやカードローンなど、他に借り入れている債務がある方は、できるだけ減らすことに努めましょう。ほかの借入額を減らすことで、住宅ローンの借入額を増やせる可能性もあります。

また、新規の借り入れをしないことも重要なポイント。本審査を通過するまでは、キャッシングをしない、買い物は現金支払いにするなどの対策も有効です。

滞納履歴があるなど信用情報に問題がある場合は、その記録が消えるまで待つしかありません。審査では過去5～7年くらいまでさかのぼって、信用情報をチェックする金融機関が多いようです。時期が来れば借り入れできます。もちろん、今後も滞納しないよう注意しましょう。

□まとめ

住宅ローンの審査に落ちたら、まずは原因を追究すること。そして、対策ができるものは実行すること。それが、住宅ローンに通りやすくなるポイントです。すぐに改善できないこともあるでしょうが、何もしなければ再審査でも落ちる可能性が高くなりますので、打てる手にはトライしてみてください。

また、審査が初めてという方は、できるだけ頭金を準備するなど、審査に落ちないよう対策していきましょう。

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