住宅購入の税金を減らす住宅ローン減税（控除）！受ける条件や流れは？

マイホームを購入する際、住宅ローンを組む方が多いはずです。しかし、住宅ローン控除についてはよくわからないという方も多いかもしれません。住宅ローン控除を受けるかどうかで減税できるかどうかが変わるため、知っておいて損はありません。

今回は住宅を購入する際に税金の負担を減らす住宅ローン控除についてご紹介します。特に、受ける条件や計算や流れについて詳しく解説しますので、家の購入を検討している方はぜひ内容を事前に確認しておいてください。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは住宅ローン減税ともよばれるもので、簡単にいえばマイホームの購入に対して納めるべき税金が控除されることです。ここでは住宅を購入する際に活用できる住宅ローン控除についてまとめます。

住宅ローン減税との違いは？

控除は本来納めるべき税金から差し引かれるものであり、それ自体が減税を意味します。そのため、住宅ローン控除と住宅ローン減税は同じものを指します。住宅を購入する場合は、必ずこの控除や減税が受けられないかを検討することが大切です。

控除は条件次第で一定の期間、ローン残高に応じた金額が所得税などから差し引かれます。それはつまり課税対象となる金額が減ることを意味するため、自然と減税につながるわけです。新築や中古の家を購入する際やリフォーム・リノベーションなどの改修をする際、条件を満たせば所得税を減税できます。手続きさえ行えば還付されるので、税金の負担を軽減したい方は必ず活用すべき制度です。

ただし、適用するためには条件があります。特に購入する物件に関する条件と借り入れする住宅ローンに関する条件の2つには注意しなくてはなりません。

住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除を受けるためには条件があります。誰でも控除や減税が受けられるわけではないため、事前に条件を確認しなくてはなりません。また、申告がない場合は税務署も対応しようがないため、前提条件として確定申告をすることが必須です。

住宅ローン控除は社会保険料控除や生命保険控除のような所得控除とは違い、事前に計算された所得税から税金が差し引かれる仕組みとなります。そのため、納めた分の税金が戻ってくるのが普通です。なお、所得税だけではなく控除しきれなかった分は住民税などからも控除されます。詳しくは不動産関連に詳しい税理士などにも相談してみましょう。

また、新築なのか中古なのかでも条件は変わるため、それぞれの条件は以下で確認しておくと安心です。

新築の場合

新築で住宅ローン控除を受ける場合は、以下のような条件があります。

1. 新築または取得から6ヵ月以内に入居

2. 合計所得金額が3,000万円以下

3. 返済期間が10年以上

4. 床面積が50平米以上

5. 床面積の1/2以上が居住用

不動産は新築または取得した日から老朽化が始まります。当然ながらいつまでも新品として扱うことはできません。そのため、新築・取得した日から6ヵ月以内に入居していることが条件となります。また、物件は床面積が50平米以上かつ1/2以上が居住用でなくてはなりません。どれも自らが居住することを条件としているため、第三者が居住する物件には適用できません。別荘やセカンドハウスも同様なので注意が必要です。

さらに、契約者の合計所得金額が3,000万円以下かつ住宅ローンの返済期間が10年以上でない限り控除も減税もされません。これらの条件を満たした場合のみ、住宅ローン控除を受けられます。

中古の場合

中古で住宅ローン控除を受ける場合は、条件が少し変わります。

1. 新築の条件を満たすことが前提

2. 耐火建築物は購入時点で築25年以内

3. 耐火建築物以外は購入時点で築20年以内かつ一定の耐震基準

4. 生計が同じ親族などからの購入は不可

5. 贈与されたものも不可

中古の場合は前提として新築の条件を満たしている必要があります。さらに、マンションやアパートなどの耐火建築物は購入時点で築25年以内であるのが条件です。また、耐火建築物以外は購入時点で築20年以内かつ一定の耐震基準を満たしているのが条件となります。または耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵護憲への加入などが必要となるため、物件の耐震強度も考慮しなくてはなりません。

なお、生計が同じ親族などから購入したものは対象外となります。その他、贈与されたものも対象外となるので注意しましょう。

増築、リフォームの場合

増築やリフォームで住宅ローン控除を受ける場合も条件が異なります。

1. 新築の適用条件を満たすことが前提

2. 自分で所有・居住する住宅の改修

3. 一定の省エネ・バリアフリー・耐震または大規模な間取り変更・修繕

4. 工事費用が100万円を超過

5. 店舗併用住宅の場合は居住用部分の工事費用が1/2以上

既存の住宅における増築やリフォームの場合は、新築の適用条件を満たしていることが前提です。そのほか、自分で所有かつ居住する住宅の改修でなければなりません。さらにその内容も一定の省エネやバリアフリーや耐震などの他、大規模な間取り変更や修繕が条件となります。つまりはリノベーションのように大規模な工事が必要な場合に適用することが可能で、工事費用が100万円を超えることなども条件に含まれます。 また、店舗併用住宅の場合は居住用部分の工事費用が1/2以上でなくてはならないため、事前に入念な計画が必要となります。

これらの条件を満たしてようやく住宅ローン控除を受けられるのです。なお、住宅ローンを返済中の方は、ローンの借り換えも可能です。これらをうまく活用すれば、より税金の負担を軽減しながら、返済計画を立てていけます。ただし、本人が別の住宅に居住している場合は適用外です。たとえば、独り立ちした方が実家の両親から「工事をしたい」と提案された場合、本人が遠方に住んでいるのなら住宅ローン控除は適用外となります。それらの点には注意が必要です。

住宅ローン控除の対象となるローン

住宅ローン控除はすべての方が対象となるわけではありません。つまり、家を購入すればだれでも控除できるわけではないため、要件を満たせるかどうかが判断基準となります。たとえば、フラット35や民間金融機関、財形住宅融資、そのほかの地方自治体の融資、年利0.2％以上の勤務先の融資などが対象です。これらの条件は以下となります。

1. 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの団体や住宅資金などの法人、勤務先から借り入れた住宅ローン

2. 給与所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0.2％以上

3. 給料所得者が事業主団体から利子の補助を受ける場合は、利子補給額を控除した後の利息が年0.2％以上

4. 親戚などからの個人的な借入金は不可 5. 中古の場合に限り前所有者から引き継いだ債務は不可

簡単にいえば、公式に認められている場所から借り入れた住宅ローンであることが前提となります。さらに、個人間の借り入れではなく、契約者が新規で契約した住宅ローンが対象となるということです。

住宅ローン控除の対象となるローン

住宅ローン控除の計算方法はとてもシンプルです。以下、その計算方法となります。

・住宅ローン控除額＝住宅ローン残高等×1.0％

つまり、残っている住宅ローン残高に1.0％をかければ簡単に計算できます。しかし、前提条件があるので注意しましょう。前提条件として現行の住宅ローン控除制度は、令和3年12月末までの居住開始から10年間の適用となります。こちらは消費税10％が適用された物件を取得した場合で令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合、控除期間が3年間延長されるのが特徴です。

また、適用できる条件は一般住宅や認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）、バリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制、三世代同居対応改修税制、耐久性向上改修税制の6つの項目において条件を満たした場合のみです。これらを満たして初めて住宅ローン控除を受けられるため、事前に確認が必要となります。

なお、条件に該当する方は各年40万円を限度額として控除が受けられます。さらに認定長期優良住宅や低炭素住宅などの認定住宅の場合、最大50万円が限度額として控除が受けられます。たとえば、4,000万円の物件を購入した場合、ローン返済期間が10年以上あることを条件として控除率1％、つまり40万円の控除が可能です。もしも納税した所得税額が40万円に満たない場合、その差額分を他の住民税などから控除することも可能です。

なお、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合、住宅ローン控除の期間が13年間となる特例措置があります。しかし、近年はコロナの影響で入居が延期となった人もいるでしょう。その場合、条件を満たした上で令和3年12月31日までに入居すれば特例措置が適用可能です。

もし入居が延期となるなど、やむを得ない事情で住宅ローン控除の入居期限要件を満たせない場合は代わりの減税措置を活用することも検討してみてください。

住宅ローン控除の手続方法

住宅ローン控除を受けるためには手続きが必要です。この手続きを行わない場合は、控除が受けられません。そして、控除を受けるためには確定申告が必須となるため、その方法について知っておく必要があります。

まず、住宅ローン控除の確定申告は還付申告に該当します。確定申告にはさまざまな種類があるのですが、住宅ローン控除を受ける方は管轄の税務署に出向き、還付申告をしたい旨を伝えましょう。ちなみに、これらは入居した年の翌年1月1日から申請可能なため、通常の確定申告シーズンである2月15日～3月14日よりも早く申請できます。むしろ確定申告期間中は混雑するので、早めに手続きを行いましょう。

その手続きには必要書類が必要となるため、還付申告に必要な書類を準備して必要事項を記載の上、管轄の税務署に提出しなくてはなりません。これらはインターネットで調べてもわからない方が多いため、税務署に直接相談した方がわかりやすいです。特に、1年目と2年目以降で手続きも変わるので、確定申告と年末調整の2つを行わなくてはなりません。参考までに、以下が必要書類となります。

1. 確定申告書（Ａ書式）

2. 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

3. 源泉徴収票

4. 住民票の写し

5. 年末残高証明書

6. 不動産売買契約書のコピー

7. 工事請負契約書のコピー

8. 登記事項証明書のコピー

これらの書類以外にも税務署ごとに必要となる書類が異なる場合もあるため、詳しくは管轄の税務署に確認して用意することをおすすめします。それらを準備した上で手続きを行えば、スムーズに住宅ローン控除を受けられます。

まとめ

夢のマイホームを購入する方は、住宅ローンを組むことも多いでしょう。その場合、住宅ローン控除を活用しない手はありません。場合によっては毎月数十万円以上の控除が受けられ、大幅な節税に繋がります。もしこれから家の建築や住宅の購入を考えている方は、ぜひ住宅ローン控除の条件や手続きの流れについても把握しておきましょう。

ご閲覧ありがとうございます。
他にも面白い記事を用意しておりますので、是非御覧ください。