建て替えとリフォームはどちらがお得？

古くなった住まいをリフォームにするか、それとも新しい家に建て替えるかで迷われている方も多いのではないでしょうか。

一般的には、リフォームのほうが工事費用を抑えられ「安い」というイメージがありますが、内容によっては建て替えたほうが安くなる場合もあります。

今回はリフォームと建て替え、それぞれの定義や特徴と、どちらにするかで迷ったときの判断基準について解説します。

リフォームの定義

既存の基礎部分は残して、部分的に改築、修繕、増築などを行い、新築同様の状態に戻すことを指します。水廻りや、屋根・外壁のみといった部分リフォームや、目に見えるものをすべて新しくするフルリフォームなど、その改修範囲はさまざま。また最近人気を集めている、マンション内部をすべて解体撤去してコンクリート剥き出しの状態にしてから、新しく内部を造り直す「リノベーション」もリフォームの一種とされることもあるようです。

建て替えの定義

既存の住宅を、基礎部分から取り壊して、新たにゼロから住宅を建築することを指します。実はすべての住宅が建て替え可能ではなく、「建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」など、さまざまな制約がありますので、ご自身の住宅が「再建築不可物件」か否かのチェックを最初に行うようにしましょう。

リフォームと建て替えの特徴を比較

それぞれの定義がわかったところで、プランニングや費用など具体的な内容について比べてみましょう。

プランニングの違い

リフォームは、いま住んでいる建物の基礎や構造などは残して工事を進めます。大規模なリフォームであっても、ベースとなる部分は変わりません。そのため、間取りを変更したくても構造の問題から変えられないといった制約が生じる場合があります。

その点、建て替えなら自由にプランニングできるのが大きな特徴です。いま住んでいる建物を解体して、1から新しい家をつくりますから、基礎や構造などによる制約はありません。思い描いた住まいのカタチを実現しやすいのが建て替えを選ぶメリットの一つです。

工事期間の違い

リフォームの工事内容は幅広く、たとえば壁紙の張り替え程度であれば半日くらいで終わりますし、キッチンや子ども部屋のリフォームといった部分的な内容であれば1～2週間程度で完了することもあります。建物全体をリフォームするなら、1～2ヵ月くらいが目安でしょう。

建て替えだと、まず既存の建物を取り壊すところから始め、それから新しい家を建築するので、どうしても時間がかかります。一般的な建て替えであれば半年程度、どんなに短くても3～4ヵ月以上は必要です。

工事費用の違い

リフォームの場合、工事内容や規模によって異なりますが、数十万円から数百万円くらいに収まるのが一般的です。ただし、住まい全体を改修する大規模リフォームだと、1,000万円から2,000万円になることもあります。

ローコスト住宅といわれる新築住宅であれば、1,000万円前後で建てられる家もありますから、必ずしもリフォームが安いとはいえません。

なお、建て替えの場合は既存住宅の解体費が別途必要です。一般的な木造住宅だと、150～300万円くらいが解体費の目安とされます。

ローンの違い

リフォームも建て替えも工事費用が高額なため、金融機関から融資を受ける方も多いでしょう。一般的に、リフォームの場合は専門の「リフォームローン」、建て替えの場合は「住宅ローン」が利用されます。

金利を比べると、借入額が少なく返済期間も短いリフォームローンのほうが高く設定される傾向があります。なお、工事費用が高額な場合、金融機関によってはリフォームでも金利の低い住宅ローンが利用できる場合もあります。

全面リフォームと建て替え、それぞれのメリット・デメリットを知ろう！

ここからは建て替えとリフォーム、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

建て替えのメリット

・間取りや設備などの不満をほぼ解決できる ・リフォームよりも比較的簡単に、多額のローンを組める ・比較的簡単に地盤改良などの地震対策が可能

建て替えのデメリット

・コストが割高になりやすい ・工期が長い ・各種税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など）がかかる ・法律によって、建て替え不可能な場合がある

リフォームのメリット

・相対的に費用が割安 ・工期が短い ・必要な部分のみの改修が可能 ・各種税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税）の軽減が可能

リフォームのデメリット

・理想を実現する場合、追加費用が必要となる場合もある ・建物の老朽化、劣化加減、住宅に欠陥があった売位は費用が高くなる ・建て替えに比べ自由度が少ない

リフォームと建て替えの判断基準は？

リフォームと建て替えで迷われた場合、判断基準となる目安がわかれば選びやすくなります。

これまでお伝えしたように、工事費用も判断基準のひとつですし、希望するリフォーム内容や、いま住んでいる住まいの課題なども基準になるでしょう。ここで、判断基準の要素をいくつか挙げてみます。

工事費用で判断する

リフォームの工事費用は内容によってピンキリですから、実際にかかる費用は業者に見積依頼をしなければわかりません。見積もりを依頼したら、「あまりにも高額だったから建て替えた」というケースも多いようです。

このように費用で比べる場合は、見積もりを依頼して比べると良いでしょう。なお、工事業者によっても費用は異なりますから、複数のリフォーム業者に依頼して比べることも大切です。

建物の構造で判断する

間取りを大きく変更したいなど、構造に関わる大規模工事が必要な場合、リフォームでは対応できないこともあります。

また、築年数が古くて耐震性や耐久性に問題があるというケースだと、選択肢が建て替えしかないことも。なかには、工事を始めてからシロアリ被害が見つかるなどして「追加費用が生じた」「結局建て替えるしかなかった」というケースもあるようです。

構造に関しては、素人の目で判断できないことも多々あります。その場合、ホームインスペクション（住宅診断）を利用するのも一手です。これは、住宅の劣化や欠陥について、資格を持った第三者が調査・判断し、改善が必要な時期や概算費用などをアドバイスしてくれるサービスです。

調査内容によって費用が異なり、5～50万円くらいが目安。詳しくは、最寄りのサービス提供会社に問い合わせてみましょう。

将来性で判断する

いま住んでいる家に、子や孫など家族が住み継ぐかという観点も、判断基準になるでしょう。

自分の代しか住まないのであれば、最小限の修繕で済ませられるリフォームが適しているでしょうし、住み継ぐ人がいれば、その人と話し合って建て替えるケースもあるでしょう。その家の耐久性や資産価値などの諸条件によっては、リフォームの方が良い場合もあります。

まとめ

単純に費用だけ比べるとリフォームの方がお得です。ただし、リフォームでは実現できないプランニングもあるため、こだわりを叶えたいときは建て替えの方が実現しやすいかもしれません。

大切なことは、いま住んでいる家で困っていることは何か、それをどう改善したいかという「目的」を明確にすること。その内容を軸に将来のことも踏まえて検討すれば、どちらを選べば良いかも判断しやすくなるでしょう。

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