失敗しない土地探し!土地購入における注意点やポイント!

投稿日:2021年02月25日

夢のマイホームを作る際、建物を建てるための土地を買わなくてはなりません。

すでにそれらが出来上がっている状態で購入できる場合も増えている一方、一から土地を購入して建物を建築したいという方も少なくありません。

 

しかし、どう選ぶべきなのかもわからない方が多いです。

それもそのはず、人生において建物を建てるのは多くて1~2回ほどが限度で、土地を選ぶこともほとんどありません。だからこそ、土地選びに失敗してしまう方もいます。

 

今回はそんな土地探しにおける注意点やポイントをまとめます。

これから土地購入を考えている方は、ぜひ契約をする前に詳細を確認しておくと安心です。

 

家を建てるならどんな地域が良い?

まず家を建てるならどんな地域が良いのかを考えなくてはなりません。

この段階では厳密に詳しく考える必要はなく、自分が住みたいエリアを決める必要があります。

単に「海が見える地域が良い」「山に囲まれた地域が良い」という要望を持つ方もいれば、「都会で生活したい」「大都市に住んでみたい」という要望を持つ方もいます。

 

多少不便であっても静かに暮らしたいのなら田舎を選ぶのも良いですし、インフラが整った便利な暮らしを望むなら都会を選ぶのも良いです。

こればかりはオーナーの方がどのようなライフスタイルを理想とするのかによって異なります。

 

ただ、安易に考えていると土地探しに失敗してしまうため、より自分が生活する様子を思い浮かべながら決めましょう。

たとえば、通勤や通学に便利なのかどうかはもちろん、職場や学校だけではなく病院や公園、図書館、そのほかの商業施設が周辺にあるかどうかも重要です。電車やバスやタクシーなど交通機関がない地域ではマイカーも必要となるため、リアルな生活の様子を思い描きながら選ぶべきです。

 

また、地域によっては生活している人たちの雰囲気も異なり、エリアによっては一種のヒエラルキーのようなものが存在することもあります。

また、性別や年代によっても理想とする地域が異なるため、広い視野で家を建てていくことが重要です。

 

土地購入の際に気をつけたいポイント

土地購入の際にはすぐに決めてしまう方もいる一方、慎重に審議しなくてはならない場合もあります。

ここからは特に気をつけておきたいポイントをまとめるため、契約の前によく吟味してみてください。

 

住宅を建てられる土地かどうか

基本中の基本なのですが、そもそもその土地に建物を建てられるのかどうかを考えなくてはなりません。

土地を所有しているからといってどのような建物でも勝手に建てられるわけではありません。

国では都市計画法に基づいて規定しているため、土地計画区域内であることに加えて市街化区域として定められている地域を選ばなくてはなりません。

 

地盤が丈夫で災害に強いかどうか

日本は災害大国であるため、地盤が弱い土地だと地震や台風による地盤沈下が発生する可能性もあります。

一度家を建てると、向こう数十年は暮らすという方が一般的なため、丈夫で災害に強い土地を選ぶ必要があります。

特に過去に液状化現象を起こした土地や床下浸水を起こした土地などには注意してください。

こと土地選びにおいては、ハザードマップを参照しながら選択するという方法がおすすめです。

 

境界線がわかりやすいかどうか

土地によっては境界線が明確でない場合があります。そうなると近隣住民とのトラブルに繋がり、最悪の場合は事件に発展する危険性もあります。

現代では家を建てる際に境界線が打ち込まれていることも多いですが、図面通り打ち込まれているとは限りません。

土地を買う場合は、その境界線も明確にしておきましょう。

 

建築条件はどうか

日本の建築に関する法律では土地ごとに建ぺい率や容積率などが決められているほか、接道義務などもあります。

土地のすべてを建物にするということはできませんし、道路には間口が2m以上接していないと建物を建築することもできません。

これらの建築条件を満たしつつ住宅を作らなくてはならないため、建築条件の確認は必須です。

 

周辺環境はどうか

土地は大きく分けて田舎と都会がありますが、地域ごとに周辺環境も大きく異なります。

近くにコンビニやスーパーがあるかどうかはもちろん、各公共施設があるかどうかも確認しなくてはなりません。

子育て世代は職場や学校や公園などが近い土地がおすすめですし、リタイア世代は病院や役所関連が近い土地がおすすめです。

 

 

土地購入の流れ

土地を購入する場合は住みたい地域を決め、建てたい住宅を想像しなければなりません。

前述の通り、土地によって建物の建ぺい率や容積率が決まっているだけではなく接道義務もあるため、それらも加味して考えていくことが必要です。

なお、土地探しに関しては専門の不動産業者に依頼すると便利です。

 

希望する土地が見つかった場合は業者と連絡を取り、事前確認をしましょう。

実際に土地を自分の目で確認し、その状態を確認してください。

その後は不動産業者に土地の調査をしてもらい、何も問題がなければ土地購入の予約や意思表示として買付証明書を提出します。なお、これ自体が売買契約となるわけではないため、注意が必要です。

 

その後、住宅ローンの審査と土地売買契約に進んでいきます。住宅ローンの審査は2つの段階があり、事前審査と本審査があります。

そのどちらもクリアしなければ住宅ローンは組めません。ほとんどの方は住宅ローンを組むため、審査には必ず通りたいところです。

また、土地売買契約においては宅地建物取引士による重要事項の説明があるため、重要事項説明書にある「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」は必ず確認しておいてください。

 

なお、住宅ローンの申し込み後は金銭消費貸借契約を結ぶことになります。

この契約をもって初めて住宅ローンが組めるため、必ず済ませておく必要があります。

最後に土地を購入するかどうかを決定し、土地代金の残高を支払って土地購入が完了となります。

 

注意すべき土地の特徴とは?

土地は一見すると素人目にはわからないことも多く、選ぶ場所によっては形がいびつだったり、注意より高い場所や低い場所にあったり、道路に消火栓が設置されていたりします。

これらの点はより注意が必要なので1つずつ見ていきましょう。

 

形がいびつな土地

土地は理想的な四角形であれば良いですが、なかには、三角形の土地もあります。

また、単に四角形の土地とは言っても奥まっているなど、形がいびつなことも多いです。

それらの土地は通常よりも相場が安くなった離、税務上の評価が低くなったりします。

 

その一方、土地の形がいびつであればあるほどそれに合わせて建物も考えなくてはなりません。

工務店やハウスメーカーによっては対応できない場合もありますし、売却の際に不利となる場合もあるため、将来的に売るところまで計画しているなら注意が必要です。

 

高い場所・低い場所にある土地

高い場所や低い場所にある土地は、災害の際にも影響を受けやすいです。

たとえば、大雨の際には土砂崩れが発生する可能性がある他、地下水による浸水も発生する可能性があります。

これらを防ぐためには地盤工事や排水工事が必要となります。当然、コストもかさむでしょう。

 

また、高い場所の土地では基礎を建造するために削らなくてはならないこともある一方、低い場所の土地では周囲と均等にするために埋め立てなくてはならないこともあります。

そういう場合は購入費用や建築費用の他に工事費用が掛かってくるため、注意が必要です。

 

消火栓が設置された土地

土地によっては目の前に消火栓が設置されていることもあります。

道路交通法では消防用機械器具置き場や消防用防火水槽のある土地は、原則として駐車禁止とされています。

それら消火栓から5m以内の部分には駐車ができないため、車庫などの駐車スペースを確保することもできない場合があります。

 

もし自家用車を持ちたいと考えている場合は、消火栓の有無だけではなくその範囲5m以内かどうかも確認しておかなければなりません。

 

 

土地費用の他にお金がかかる場合も

土地を買う予算に関しては、土地購入のほかにもお金がかかる場合があります。

たとえば、前述のように土地によっては地盤が不安定なこともあるほか、高低差があったりインフラ整備が不十分だったり境界が不明瞭だったりします。

 

それらの工事をする場合、別途でお金がかかります。

地域によっては各自治体によって規制が設けられていることもあるため、申請手続きなどでもお金がかかる場合もあるでしょう。

 

単に土地を買うとは言ってもそのほかにかかるコストがあることを忘れてはなりません。

 

土地購入にかかる3つの税金

土地購入においては3つの税金がかかります。

それは固定資産税と不動産取得税と印紙税・登録免許税です。

 

固定資産税とは毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられる税金であり、新たに土地を買う場合も支払わなくてはなりません。

通常固定資産税は1年分を払うため、土地を購入した場合は日割り計算で算出して納税するのが義務です。

もしわからないことがあれば、事前に不動産業者に相談しておくと安心です。

 

不動産取得税とは文字通り不動産を取得した際に課せられる税金であり、それぞれの固定資産税評価額から控除額を差し引いたものに税率をかけて計算されます。

条件によっては特例が適用できるほか、軽減といった措置もあります。

これらを受けるためには一定の条件があるため、特に土地の取得から3年以内に新築するなど節税対策が必要です。

 

印紙税・登録免許税は土地の売買契約時に課せられる税金です。

印紙税・登録免許税は不動産価格によって異なり、主に「500万円~1,000万円以下なら1万円」「1,000万円~5,000万円以下なら2万円」というように定められています。

こちらも事前に確認しておきましょう。

 

まとめ

土地探しは夢が詰まっている反面、盲目になりがちです。

しかし、注意点やポイントを知らないと失敗してしまうこともあるため、どのような土地が良いのかはもちろん購入の流れも知っておくべきです。

その他に税金もかかるため、固定資産税と不動産取得税、そして印紙税・登録免許税についても把握しておく必要があります。

 

これらは一般の方にはわからないことも多いため、不動産業者に相談しつつ慎重に決定していきましょう。

ご閲覧ありがとうございます。
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