フラット35とは？

フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どっちが本当にお得なのだろうか？ 長期固定金利の住宅ローン

「フラット35」は、誰もが知っている有名な商品で、半官半民の安心感もあって、利用者は多い。一方で、最近は民間銀行の長期固定住宅ローンも充実してきており、必ずしもフラット35の方がお得とは言えなくなってきている。

フラット35とは？

民間金融機関と日本政府が100%出資の住宅金融支援機構が協力して長期固定型金利住宅ローンです。長期固定金利住宅ローンは、住宅ローン契約時に返済終了までの借入金利・月々の返済額が確定する住宅ローンなので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。

つまり、返済終了まで金利上昇によるリスクを避けることができるのが最大の特徴です。

※住宅金融支援機構とは「国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人」です。国から独立した機関であるものの、民間では利益が計算しにくい業務を中心に営業しています。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する、住宅取得に伴う資金調達の仕組み。

民間の金融機関（一般的な銀行）は、長期にわたって全期間固定金利で住宅ローンを融資する資金の調達がむずかしいといわれています。

全期間固定金利は、一般的な銀行では資金調達がむずかしい、リスクのある融資であるため、そのリスクを住宅金融支援機構が取っているんです。

そのため、全期間固定金利（最長35年）の住宅ローンは銀行独自の住宅ローンでは商品として扱わず、住宅金融支援機構とコラボしたこのフラット35を取り扱うのです。

（都市銀行は資金力があるため、銀行独自の全期間固定金利の住宅ローンを扱っています）

このフラット35は、これを担保とする債権を住宅金融支援機構が買い取ることで、金融機関は長期にわたる多額の資金を調達しています。

では、住宅金融支援機構は、全国から集まってくるこの債権をどのように現金化しているのでしょうか。

いわゆる投資家がこの債権を購入することで、お金を調達しているのです。

住宅金融支援機構は、長期にわたる住宅ローンのお金を回すための中間地点の役割を果たしています。

フラット35の特徴

1．金利が完済まで変わらない

完済まで金利が変わらないことで毎月の住宅ローン返済額が固定されるため生活設計がしやすくなるメリットがあります。また、2016年に日銀が導入したマイナス金利政策によりフラット35がかつてない低水準の金利となっており、国策である「低金利」を最も享受できる住宅ローンといっても過言ではありません。

2．保証料、繰上げ返済手数料無料

メガバンクや地銀での住宅ローン契約時に必要な保証会社による保証が不要であるため保証料が無料となっています。

3．アルバイト・パート社員、個人事業主、会社役員も利用可能

一般的な住宅ローンでは利用が難しい、アルバイト・パート社員、個人事業主、会社役員にも積極的に貸し出しを行っています。

フラット35のメリット

1．フラット35は、「全期間固定金利」の住宅ローンです。全期間固定金利とは、金利がずっと一定のことをいいます。たとえば、世の中の金利が急に上がったとしても、それに影響されることなく、最後まで同じ額の返済をすればよいです。

2．「全期間固定金利」の住宅ローンのため、変動金利と異なり元金が確実に減っていく大きなメリットがあります。

変動金利の場合、半年に一度金利を見直します。そのため、世の中の金利が上がったときに、毎月の支払で利息の割合が大きくなってしまうことがあります。すると、毎月の返済の多く、あるいはすべてを利息の返済に充てなければいけなくなります。これでは、元金は一向に減りません。一方、フラット35であれば、毎月の返済は金利の変動に左右されることがないため、確実に元金が減っていくのです。

3．「元利均等方式」を返済方法で選んだ場合は、完済し終えるまで返済額がずっと変わらない安心が得られます。

4．民間の金融機関が取り扱っている住宅ローンと異なり「保証人が不要」といった特徴があります。いわゆる連帯保証が一般的ですが、フラット35の場合、保証人が不要なため、連帯保証人をつける必要がないことになります。

5．「保証料も不要」といった特徴があります。

多くの方が誤解していることがありますが、仮にこの保証料を支払ったからといって、住宅ローンが仮に支払えなくなってしまった場合でも債務が免除されるわけではありませんので注意が必要です。

フラット35のデメリット

1．フラット35の金利は「全期間固定金利」のため、民間の金融機関が取り扱っている変動金利の住宅ローンと比べると金利が高いです。金利が上がったときのリスクを、金融機関が取るからです。そのため、同じ金額を借りた場合であっても、総返済金額が高くなる可能性があります。

2．フラット35の繰り上げ返済金額は、「100万円から」となっています。そのため、利息の軽減効果をもたらす繰り上げ返済を実行するためには、まとまったお金が必要なデメリットがあります。

どちらが自分に向く？したいことを明確に

「フラット３５がいい人」「銀行の住宅ローンがいい人」は、具体的にどんな人でしょうか？ 主な例を見ていきます。

●フラット35がいい人

審査が通りにくい人は、フラット３５が向いています。例えば、年収が低めの人、正社員でない人、転職して間もない人などです。また、団信に加入することが難しい人も、フラット３５を利用すれば借り入れ可能です。

● 銀行のローンがいい人

共働きなどで家計に余裕のある人、毎月の返済額を抑えたい人などは、変動金利型や固定期間選択型を利用できる銀行の住宅ローンが向いています。また、住宅購入時に、諸費用も上乗せして借り入れしたい人、保障の手厚い団信や独自の付帯サービスを利用したい人も銀行の住宅ローンを利用しましょう。

「どちらがいいのか」は、金利タイプ、審査の通りやすさ、サービスなど、自分がなにを重視するかで決まってきます。それぞれの利点を知ったうえで、まず自分が重視することがらを整理してみましょう。

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