住宅ローンの繰り上げ返済とは?住宅ローン繰り上げ返済のメリット・デメリットは?

投稿日:2019年04月14日

繰り上げ返済とは、借入れている住宅ローンの一部を返済することです。

毎月の返済額の他に前倒しで返済をしますので、返済期間を短くする。あるいは元金や利息を減らすことができます。

 

繰り上げ返済で返済期間を短くするのが「期間短縮」です。35年ローンを30年にするなどです。こちらは月々の返済額は今までどおりの額で変わらず、返済額に応じて借入期間を短縮できます。そのため返済総額は減ります。

 

毎月の返済額を減らせるのが、「返済額軽減」です。こちらも返済総額は減ります。借入期間は今までどおりで、月々の返済額を少なくできます。

 

繰り上げ返済のメリット

「期間短縮型」のメリットは、利息軽減効果が大きいことと、定年後までローン返済がある場合、定年前までに完済し、早めに老後資金の準備に取りかかることができることです。

「返済額軽減型」のメリットは、月々の家計が安定することです。毎月の返済額が減るため、子供の教育費などの支出が多い時期や、収入が減った場合の経済的負担を軽減することができます。

また、「変動金利型」や「期間選択型」の住宅ローンの金利タイプを選択している場合は、将来の金利上昇に備えるためにも、効果的です。

 

繰り上げ返済のデメリット

1.住宅ローン減税

「期間短縮型」では、繰上げ返済の結果、残返済期間が、当初のローンの支払い済み期間と合わせて、10年未満になってしまうと、住宅ローン減税の適用がなくなってしまいます。

 

2.借り換え時に不利に

住宅ローンの借り換えは、一般に、当初のローンの残返済期間より長い返済期間を設定できません。そのため、収入が減ってしまった場合、年収に対するローンの年間返済額の割合(返済負担率)が、銀行の制限基準を超えてしまい、借り換えが難しくなることもあります。

 

3.有事の際の資金繰り

繰上げ返済するということは、それだけ手元資金がなくなるということです。もし、予期せぬ出費があった場合、対応できなくなってしまいます。

一般的に、住宅ローンは他のローンに比べ、金利が低い優位性があるのですが、万一、手元資金が不足し、他から高い金利で借金しては、まったく意味がありません。そのためにも、繰上げ返済をする際には必ずある程度の手元資金を残したうえで行うことが重要です。

 

4.団体信用生命保険

住宅ローン契約者の多くは、団体信用生命保険(団信)という生命保険に加入しています。

住宅ローン契約者(債務者)に万一のことがあり、お亡くなりになった場合には、生命保険金で住宅ローンは完済されます。このときに、繰上げ返済した「現金」は1円も戻ってきません。

繰上げ返済をしてローン残高が減っていても、繰上げ返済をしていなくてローン残高が減っていなくても、住宅ローンは完済されます。繰上げ返済をしていなければ、その分が「預貯金」に残っていたはずです。その「預貯金」が残されたご遺族の生活の助けになるかも知れません。

 

繰上げ返済は、目先の損得ばかりに注目するのではなく、生活上のメリット・デメリットも考えたうえで、長期的な資金計画を立ててから行いましょう。

 

ご不明な点なことなどがございましたら、お気軽にご相談ください。

 

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2019年4月14日 投稿|     
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